商品房销售计价方式改革：对购房者实际成本及市场的影响

近期，部分省市发布政策，推行按套内建筑面积计价销售商品房，旨在规范市场交易，促进二手房交易。此前，例如安徽省合肥市也明确规定，自2025年1月1日起，市内商品房将实行按套内建筑面积计价销售。公开宣传中对计价方式的调整，将对房地产市场产生怎样的影响呢？

根据2001年颁布的《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积构成。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积；而公用建筑面积则包括电梯、走道、楼梯间、变电室等公共配套设施的公用房屋及设计用于管理的公共用房，以及套型建筑面积与公用建筑面积之间分隔墙及外墙体所占面积的一半。

除了合肥和安徽，近年来，北京、广州、上海等地也相继出台相关政策，强调“按套内建筑面积计价”。特别是上海，已明确自2024年7月1日起，市内商品房将实行按套内建筑面积计价销售。

从各地实施效果及业内人士分析来看，无论是按建筑面积计价还是按套内面积计价，只是计算方式不同，购房者的实际成本不会因此发生变化。例如，某大学房地产研究中心主任指出，一套售价200万元的商品房，假设建筑面积100平方米，套内建筑面积80平方米，可以按建筑面积1万元/平方米计价，也可以按套内面积1.25万元/平方米计价，尽管计价方式不同，但总价不变。

相关的供给和需求，以及房地产税也不会因为计价方式的改变而发生变化。广州市房地产政策研究中心首席研究员李先生表示，供给需求通常按建筑面积收取，因为公共面积需要物业管理，而这些空间往往是开发商重点投资的区域。目前，已经采用套内面积计价的城市，例如上海，物业费按原标准计算，二手房交易更多地体现在透明的计价方式上。

总而言之，按套内建筑面积计价不会影响购房者的实际支出，现行规定也不会影响交易税费及物业费的计算。公共面积是建筑组成的一部分，优质房源稀缺，低公摊率并非必然可得。对于公共面积和房屋结构，更重要的是实现透明、规范和改进。

李先生表示，公共面积需要在计算方式上更加透明，让购房者清楚地了解公共面积的实际用途，进一步保障购房者的知情权。开发商也在不断优化户型设计，将公共面积融入到入户花园、电梯间等部分，实现高效的空间利用。

58安居客房产研究院院长张先生表示，公共面积本身不会消失，而是让购房者真正了解自己实际独享空间的大小。同时，不建议一味追求高得房率，或者为了减少成本而过度压缩公共面积，进而导致实际居住体验下降。

一些城市通过完善面积计算规则来减少矛盾。北京、上海等城市出台新规，规定小区内部分公共管理用房及公共空间不再计入容积率或建筑面积，套内公摊面积也相应减少，这些空间实际等同于“赠送”给购房者，不再计入公共建筑面积甚至套内建筑面积。

上海易居房地产研究院院长丁祖昱认为，好的住宅建设有四个重要因素：安全、设计、美观、实用。“商品房销售透明化取消公摊”正是设计标准的重要体现。“过去，由于公摊面积计算方式不明确及其他因素，购房者会感到得房率低，权益受损。对购房者而言，所付即所得，户型设计合理，交易公开透明，是购房者满意度提升的关键所在。”丁祖昱说道。

政府表示，为了促进房地产市场良性循环，最重要的是规范市场和满足住房需求。公众对商品房面积计算的呼声是希望公共面积更加透明、规范。下一步，应通过多部门合作，引导开发商重视商品房面积的规范化升级，也重视小区公共空间的合理供应，从而显著提升居住品质，从而有效提升购房者的消费意愿。

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